ТАМА 38 / Пинуй-Бинуй — добавление мамадов в старые здания

Что такое ТАМА 38?

ТАМА 38 (Национальный генеральный план 38) — государственная программа укрепления старых зданий в Израиле от землетрясений. Программа предлагает застройщикам экономические стимулы (дополнительные строительные права) в обмен на укрепление здания — и в рамках этого, добавление мамадов в каждую квартиру.

Типы ТАМА 38

Тип	Суть	Что происходит с жильцами
ТАМА 38/1	Укрепление + надстройка этажей	Остаются в здании, работы ведутся вокруг
ТАМА 38/2	Снос и восстановление (Пинуй-Бинуй)	Переезжают на временное жильё, возвращаются в новое здание

С 2024 года ТАМА 38/1 в основном заменена программой Пинуй-Бинуй, но ранее одобренные проекты продолжаются.

Как ТАМА 38 даёт мамад?

При ТАМА 38/1 (укрепление)

Расширение квартиры — застройщик расширяет каждую квартиру и добавляет мамад как часть расширения
Площадь мамада — минимум 9 м², по стандарту 4910
Расходы — на застройщике, не на жильцах. Взамен застройщик получает строительные права (новые квартиры на надстроенных этажах)

При Пинуй-Бинуй (ТАМА 38/2)

Здание сносится и строится заново — каждая новая квартира включает мамад по стандарту 4910
Новая квартира — обычно больше старой, с мамадом, лифтом, парковкой и балконом
Расходы — на застройщике. Жильцы ничего не платят

Ваши права как жильцов

Что вы получаете?

Мамад в новой или расширенной квартире — по стандарту 4910
Квартиру побольше — обычно на 12-25 м² больше
Улучшения — лифт (если не было), новое лобби, парковка, балкон
Бесплатно — застройщик финансирует всё в обмен на строительные права

Обязанности жильцов

Согласие большинства — требуется 2/3 жильцов (для Пинуй-Бинуй: 80%)
Сотрудничество — освобождение квартиры вовремя (Пинуй-Бинуй) или терпение к строительному шуму (ТАМА 38/1)
Юридическое представительство — рекомендуется, чтобы все жильцы имели своего адвоката

Процесс

Этап 1: Проверка права на участие

Здание должно быть построено до 1980 года (для ТАМА 38) или одобрено в плане Пинуй-Бинуй
Требуется инженерная оценка состояния здания

Этап 2: Выбор застройщика

Жильцы выбирают застройщика (подрядчика) для реализации проекта
Сравнивайте предложения — условия для жильцов различаются

Этап 3: Подписание договора

Детальный контракт между жильцами и застройщиком
Адвокат жильцов проверяет каждый пункт

Этап 4: Разрешения и проектирование

Застройщик подаёт заявку на разрешение на строительство, включая планы мамадов
Одобрение Командования тыла проектов мамадов

Этап 5: Строительство

ТАМА 38/1: укрепление и расширение, 18-36 месяцев
Пинуй-Бинуй: снос и строительство, 24-48 месяцев

Этап 6: Заселение

Проверка Командования тыла соответствия мамадов
Получение Тофес 4 и ключей

Расходы и финансирование

Статья	Кто платит?
Строительство мамада	Застройщик
Аренда временного жилья (Пинуй-Бинуй)	Застройщик
Адвокат жильцов	Застройщик (обычно)
Налог на прирост капитала	Освобождение в проектах ТАМА 38
Переезд	Застройщик (обычно)

Частые проблемы

Задержки — проекты могут задерживаться на годы. Важно включить в договор гарантии и сроки
Качество строительства — иногда мамад построен ниже стандарта. Требуйте проверку Командования тыла перед заселением
Отсутствие согласия — несогласные жильцы могут задержать весь проект. Закон о Пинуй-Бинуй разрешает принуждение в определённых случаях

Часто задаваемые вопросы

Если мой дом не подходит под ТАМА 38, как получить мамад? Можно построить самостоятельно (120,000-200,000 ₪) или установить мобильный мамад (60,000-90,000 ₪). Или найдите ближайший миклат.

Сколько длится проект ТАМА 38? От подписания до заселения: 3-5 лет, включая проектирование, разрешения и строительство.

Могу ли я отказаться от проекта ТАМА 38? ТАМА 38/1 требует согласия 2/3 жильцов. Пинуй-Бинуй — 80%. Жилец, отказывающий без уважительной причины, может быть привлечён к суду.